De valkuilen van Bibob bij vastgoedtransacties

vastgoed

"Verkoop politiebureaus Wallen ging goed fout", kopte het Parool in september 2016 nadat de Nationale Politie twee panden had verkocht aan een vastgoedinvesteerder die volgens het artikel nauwe banden had met een Amsterdamse topcrimineel. De politie had deze ophef waarschijnlijk kunnen voorkomen door gebruik te maken van de Wet Bibob. Vastgoedtransacties vallen sinds 2013 onder het bereik van deze wet, zodat overheden (onder meer gemeenten, provincies, de Staat en ook de politie) sindsdien beschikken over een krachtig instrument om de integriteit van de wederpartij en diens zakelijke omgeving te (laten) onderzoeken.

 

Nog geen structurele toepassing

Anders dan bij vergunningen wordt de Wet Bibob bij vastgoedtransacties echter nog niet structureel toegepast. Enig begrip voor de Nationale Politie is dus wel op op zijn plaats; dit lot had net zo goed het merendeel van de gemeenten of provincies kunnen treffen. En dat is een gemiste kans. De recente geschiedenis leert immers dat de vastgoedmarkt kwetsbaar is voor misbruik en er relatief eenvoudig kan worden gefraudeerd of witgewassen (zie bijvoorbeeld de Klimop zaak). De trage start van Bibob en vastgoed kan worden verklaard door het feit dat het geen eenvoudige combinatie van rechtsgebieden is, die bovendien een paar listige valkuilen in zich heeft. Op één daarvan gaan we hieronder in.

 

De valkuil van de contractsvrijheid

Een van de meest kenmerkende verschillen met vergunningen is de relatie tussen de uitkomst van het Bibob-onderzoek enerzijds en de daarop volgende beslissing anderzijds. Hoewel het bestuursorgaan niet verplicht is om het advies van het Landelijk Bureau Bibob te volgen, is de uitslag ervan bij vergunningen doorgaans wel bepalend voor het besluit. Een ernstig-gevaar advies van het LBB levert een weigerings- of intrekkingsgrond op. Concludeert het LBB dat er een mindere mate van gevaar is, dan kunnen er voorschriften aan de vergunning worden verbonden en is er geen gevaar, dan biedt de Wet Bibob geen bevoegdheden. 

Ten aanzien van vastgoedtransacties regelt de Wet Bibob echter niets over de gevolgen van het Bibob-onderzoek. Net als iedere andere marktpartij heeft ook de overheid (zij het binnen bepaalde grenzen) contractsvrijheid. Dat betekent onder meer dat de onderhandelingen in beginsel op ieder moment, dus ook zonder Bibob-onderzoek, kunnen worden afgebroken. Die regel kent echter wel een uitzondering. Afbreken is namelijk niet toegestaan als de wederpartij erop mocht vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen.  

 

Relevantie voor de Bibob-praktijk

Juist die uitzondering is een valkuil voor Bibob-procedures. De Bibob-medewerker is tenslotte bij vergunningen gewend om op een bepaald moment gedurende de aanvraag betrokken te raken en een onderzoek te starten. Zelfs als de aanvraagprocedure al wat verder gevorderd is, levert dat doorgaans geen problemen op. Bij een vastgoedtransactie kan dat anders zijn, bijvoorbeeld indien de collega's aan de onderhandelingstafel niet bekend zijn met de mogelijkheden van de Wet Bibob en al toezeggingen doen over de vastgoeddeal. Dan is het denkbaar dat er niet zonder meer kan worden afgebroken, zelfs niet na een ernstig-gevaar advies van het LBB. De rechter kan de afbrekende partij dan bijvoorbeeld veroordelen tot het voldoen van een schadevergoeding. U komt dan voor de onmogelijke keuze te staan om ofwel zaken te doen met een crimineel ofwel om hem een schadevergoeding te betalen om de vastgoedtransactie niet door te laten gaan. 

 

De oplossing

Het goede nieuws is dat deze valkuil relatief makkelijk is te omzeilen. Om de Wet Bibob zonder risico's toe te passen is het van belang dat het werkproces binnen uw organisatie op orde is en alle betrokken collega's zich realiseren dat er gedurende de onderhandelingen een Bibob-onderzoek kan plaatsvinden. Als onderdeel van het werkproces maakt u vanaf het begin van de onderhandelingen een voorbehoud over de totstandkoming van de overeenkomst. In dat voorbehoud geeft u aan dat het onderzoek kan worden uitgevoerd en formuleert u de omstandigheden waaronder kan worden afgebroken. Zo voorkomt u dat uw wederpartij er op mag vertrouwen dat de overeenkomst tot stand komt.

Het volgende goede nieuws is dat de omstandigheden waaronder u mag afbreken ruimer kunnen zijn dan bij vergunningen. Het beginsel van contractsvrijheid brengt immers ook met zich mee dat een ernstig gevaar advies niet noodzakelijk is om de onderhandelingen te kunnen afbreken. Het komt voor dat het LBB een geen gevaar advies verstrekt, maar daarin wel melding maakt van feiten die naar uw mening een integriteitsrisico vormen. Het ligt bijvoorbeeld voor de hand dat gewelds- of levensdelicten van de wederpartij niet bij de Bibob-beoordeling worden betrokken, wanneer de overheid een pand aankoopt. De kennis van die strafbare feiten kan dan toch aanleiding zijn om de onderhandelingen af te breken. Zolang u daarover maar vanaf het begin voldoende duidelijk over bent geweest, is dat in beginsel toegestaan. 

 

Meer weten?

Er zijn nog meer meer valkuilen bij de combinatie Bibob en vastgoed. Om de risico's zoveel mogelijk te beperken, is het van belang dat u daar in uw beleid en werkwijze zoveel mogelijk rekening mee houdt. Wij adviseren u daar graag over, uiteraard in samenwerking met uw Bibob- en vastgoedmedewerkers. Of wellicht stuit u op een potentiële Bibob-zaak en beschikt u niet over de benodigde expertise? Dan voeren wij die graag voor u uit.

Neem contact met ons op voor de mogelijkheden.